买卖不破租赁原则的例外情形主要包括：房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权实现导致所有权变动；房屋被依法查封后出租；租赁合同无效或租赁物属于违法建筑；以及租赁期限超过法定上限（如20年）的部分。 这些例外打破了“租赁权优先于所有权”的一般规则，需结合具体法律事实判断。
在司法实践中，例外情形的适用需满足以下条件：第一，抵押权设立时间早于租赁合同，且抵押权实现时租赁关系尚未终止；第二，查封行为发生在租赁合同签订之前，或者法院明确裁定租赁权不得对抗执行；第三，租赁物本身不具备合法产权或违反强制性规定，如未取得建设工程规划许可证的房屋；第四，租赁期限超过20年的部分自然无效，不适用“买卖不破租赁”保护。此外，若承租人明知房屋存在抵押或查封仍签订合同，法院可能认定其未尽审慎注意义务，从而排除例外适用。值得注意的是，2023年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》修订后，进一步明确了“先抵后租”的举证责任分配，要求抵押权人提供抵押登记证明，出租人则需证明租赁合同实际履行。
【常见问题】
问题1：买卖不破租赁的例外情形中，抵押权实现导致的房屋买卖是否必须通知承租人？
回答1：是的。根据《民法典》第405条，在买卖不破租赁的例外情形中，若房屋因抵押权实现被拍卖或变卖，原抵押权人应在合理期限内通知承租人。承租人有权在同等条件下主张优先购买权，但若未在15日内明确表示购买，视为放弃。若出租人未履行通知义务，承租人可主张损害赔偿，但不得阻挠所有权转移。
问题2：如果租赁房屋被依法查封，买卖不破租赁的例外是否适用于所有查封类型？
回答2：并非所有查封都构成例外。只有法院在查封时明确裁定“禁止出租”或租赁合同签订时间晚于查封登记日，才适用买卖不破租赁的例外。若查封仅限制房产过户但未禁止出租，且承租人不知情，则仍可能受“买卖不破租赁”保护。建议在签订租赁合同前查询不动产登记信息，确认查封状态。
问题3：违章建筑是否一定属于买卖不破租赁的例外？
回答3：是的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照许可证规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效时，租赁权本身不成立，因此不适用买卖不破租赁原则。但若违章建筑被行政机关责令拆除，承租人可要求出租人返还剩余租金并赔偿损失。